周五市场说|南京楼市“银四”“实至名归”，热点区域供需失衡现“抢房”热
虽然各地及南京周边城市的调控在不断加码，越来越多的城市加入“限卖”行列，江苏的常州、扬州、南通启东纷纷跟上。由于自去年11月起，南京房价一直处于微降态势，虽然南京4月无新政出台，但之前的限购限贷政策在严格执行中。
调控依旧，但是南京楼市市场供需严重失衡的情况下，政策对于楼市的抑制效果是有限的。比如说河西河西这个限价区域，不少楼盘在半年甚至一年的时间未见推新，积累了非常庞大的意向购房群体。当4月底河西多盘集中上市带来的抢房热也就不难理解了。
土地市场
4月南京既无土地供应，也无土地成交。
4月1日，南京市国土资源局网站公布了2017年度国有建设用地供应计划：房地产开发用地供应700公顷，其中商品住宅用地530公顷、商办用地170公顷。一方面，适度控制主城等热点区域住宅用地供应规模，计划供应量占全市商品住宅总量30%，充分保障市场需求；另一方面，积极引导市场对热点区域的关注向周边新兴区域延伸，确保房地产市场均衡发展，重点加强江宁、溧水、高淳等地区的商品住宅用地供应，计划供应量达到全市商品住宅供应总量的50%以上。
商品住宅市场
与前几个月一样，南京楼市在4月后半段迎来开盘小高潮，河西、江宁、江北开闸放量，共推出9112套住宅房源，供应面积达93.69万方，是从2016年11月以来供应量最大的一个月。本月成交量为57.83万方，是2017年成交量最高的一个月。成交均价为23619元/平米，较上月上涨4.86%。截止4月底，库存量为331.93万方，较3月的296.07万方有所上升。以下数据不含高淳、溧水。
南京市商品住宅月度供求走势
南京市商品住宅月度量价走势
市场反应
企业新开工意愿
由于近期已进入开发周期的成交土地拿地价格较高，有多幅为2016年区域地王，或者以同地段房价拿地，而目前限价政策执行仍然严格，因此开工意愿不强，即便已开工，也在不断推后上市的时间，如葛洲坝河西地王等。
企业调价意愿
企业调价意愿强烈，但限价严格，因部分楼盘报批价格无法得到满足，因此3-4月上市量下降不少，4月底新推楼盘主动调整供应价格，前期未获批的楼盘价格经不断协商，有一部分得到物价局批准，供应量回升明显。
案场到访量变化
由于供应量不足，多数楼盘因无房可卖，案场到访人数较往年4月下降5-6成。尤其热点区域或热点楼盘加推后2天左右即售罄，除办理合同的已购房客户，案场少有新客户到访。
客户类型/需求结构的变化
首套房自住型客户所占比例有所上升，二套改善需求仍然强劲，但改善兼投资的目的性指向更加明确，投资特征明显。
目前南京楼市热点区域频现以下现象
1、目前无购房资格者已失去看房资格
河西保利天悦等需带购房证明和银行卡来，才能看到样板房。
2、炒楼号死灰复燃
4月19日河西南的正荣润峰开盘，该楼盘的价格35000，因炒房号到60万/个而受到瞩目。五矿崇文金城的房号也被炒到55万。
3、8成首付成标配
由于房子太好卖，开发商已经不用政府调控，自发提高了“首付”。去年因为成风口浪尖的仁恒江湾城为减少抢房压力，率先首付8成。4月底河西密集上市，多盘提高首付以筛选顾客，海玥名都、正荣润峯、金地中心风华等均将首付比例上升至五成或八成。
4月部分新开盘项目情况
5月趋势预判
供应方面，据统计，不含高淳、溧水，5月南京城区将有50家楼盘集中开盘，预计推出近1万套新房。
房价方面，加推楼盘如无物业类型的变化，基本被限制之前价格，个别楼盘调价涨幅在1%-3%之间；新开盘楼盘大部分依据周边项目的限价价格，少数楼盘根据物业形态与装修档次的不同，或小幅上调，但整体涨幅很难超过3%。
热点区域方面，江北与江宁仍是供销主力，也是成交主力；河西、城南及城北与城东两板块的部分楼盘将继续开盘即去化完毕的态势。如果不继续出台调控政策，5月南京楼市整体将延续年初以来的热销局面。
文/南京克而瑞首席分析师 周颖
延伸阅读：